Die Kraft der Zusammenarbeit bei Ortszentrums-Projekten

Ein Gastbeitrag von Florian Wurz, Immobilien-Entwicklungs-Experte

Viele ländliche Gemeinden in Österreich kennen das Phänomen: Der letzte Nahversorger schließt seine Pforten, die Straßen wirken wie leergefegt, die Ortsmitte verödet zusehends und die Abwanderung setzt ein. Es ist eine schleichende Abwärtsspirale, die oft wie ein unaufhaltsames Schicksal wirkt. Auch die Marktgemeinde Krummnußbaum im Bezirk Melk

stand vor genau dieser existentiellen Herausforderung, als im Jahr 2011 der letzte Nahversorger des Ortes schloss.  

Das neue Ortszentrum Krummnußbaum (c) Franz Gleiss

Doch Krummnußbaum hat bewiesen: Diese Entwicklung ist kein Naturgesetz. Mit engagierter Bürgerbeteiligung, klugen raumplanerischen Konzepten und einer beispiellosen Partnerschaft zwischen der öffentlichen Hand und dem gemeinnützigen Wohnbau ist es uns gelungen, ein neues, pulsierendes Herzstück mitten im Ort zu erschaffen.  

Als Entwickler bei der WET-Gruppe durfte ich dieses visionäre Großprojekt – das im April 2023 offiziell eröffnet und mit dem Anerkennungspreis des NÖ Wohnbaupreises ausgezeichnet wurde – intensiv mitgestalten und begleiten.

Aus dieser Erfahrung weiß ich heute: Ein erfolgreiches Ortszentrum ist kein reines Bauprojekt im klassischen Sinne – es ist ein tiefgehender gesellschaftlicher Prozess.  

Hier sind die drei wichtigsten Erfolgsfaktoren, die wir aus diesem wegweisenden Vorhaben für die Praxis mitnehmen können.

1. Bürger als Mitgestalter: Planung beginnt im Dialog, nicht am Reißbrett

Ein neues Ortszentrum wird nicht von oben herab verordnet – es muss von den Menschen, die es später nutzen, getragen und gelebt werden. In Krummnußbaum haben wir deshalb nicht mit dem ersten Spatenstich begonnen, sondern mit einem langjährigen, intensiven partizipativen Prozess.  

Bereits 2011 startete die Gemeinde die ersten Initiativen zur Attraktivierung des Kerns. Im Rahmen des Siedlungsentwicklungskonzepts „Krummnußbaum 2025 – Innen- vor Außenentwicklung“ wurden leerstehende Flächen mobilisiert und unzählige Gespräche mit Raumplanern, Architekten sowie der Bevölkerung geführt. Ob Visionsworkshops im Zuge der NÖ Dorferneuerung und der NÖ Gemeinde21, gezielte Jugendbeteiligung oder Befragungen: Die echten Alltagsbedürfnisse der Menschen wurden präzise ermittelt und in einem Masterplan verankert.  

Dieser partizipative Ansatz ist für uns als Entwickler Gold wert. Er sichert nicht nur eine maximale Akzeptanz in der Bevölkerung, sondern verhindert auch Planungsfehler am tatsächlichen Bedarf vorbei.  

2. Klare Rollenverteilung: Das Hybrid-Modell als Schlüssel zum Erfolg

Komplexe Ortszentrumsprojekte vereinen unterschiedliche – teils öffentliche, teils private – Interessen unter einem gemeinsamen Dach. Das funktioniert in der Praxis nur, wenn die Rollen, Zuständigkeiten und die Finanzierung von Anfang an glasklar geregelt sind.  

In Krummnußbaum haben wir uns gemeinsam mit der Gemeinde und dem Architekten DI Gerhard Dollfuß für ein innovatives, vertikal geteiltes Hybrid-Modell entschieden:  

• Die Gemeinde übernahm die Erdgeschoßzone: Hier siedelte sie die rein öffentlichen und gemeinschaftlichen Funktionen an. Durch diese Investition stellte die Gemeinde sicher, dass die Erdgeschoßzone langfristig dem Gemeinwohl dient.  

• Die WET-Gruppe finanzierte die darüberliegenden Wohngeschoße: In den beiden Obergeschoßen haben wir 28 barrierefreie, geförderte Mietwohnungen (mit Kaufoption) mit einer Größe zwischen 45 m² und 86 m² errichtet.  

Durch diese präzise Aufteilung der Kosten und Pflichten konnten die Synergien beider Welten perfekt genutzt werden. Die Gemeinde löste ihr Infrastrukturproblem, und wir als Bauträger schufen lebenswerten, leistbaren Wohnraum direkt an der Quelle des täglichen Bedarfs.  

3. Mehr als die Summe seiner Teile: Die Kraft des "Vierkanters"

Wenn alle Akteure an einem Strang ziehen, entsteht kein steriler Neubau, sondern ein lebendiger Organismus. Inspiriert von der ortstypischen, geschlossenen Bebauung haben wir das neue Ortszentrum als eine Art modernen „Vierkanter“ um einen grünen, öffentlich zugänglichen Innenhof konzipiert.  

Dieses städtebauliche Juwel vereint heute eine dichte Infrastruktur-Mischung auf engstem Raum, die alle Generationen anspricht:  

• 28 barrierefreie, geförderte Mietwohnungen (Zuhause für Familien ebenso wie für Seniorinnen und Senioren, die die fußläufige Nähe zu allem schätzen)  

• Ein moderner Nahversorger (Vollsortimenter zur Sicherung der lokalen Versorgung)  

• Ein gemütliches Kaffeehaus als täglicher, zentraler Begegnungsort  

• Ein moderner Co-Working-Bereich für flexibles, zeitgemäßes Arbeiten direkt im Ort  

• Ein Friseursalon für die tägliche Dienstleistung vor Ort  

• Ein flexibler Veranstaltungssaal (inklusive Art-Space) für Kultur und Vereinsleben  

• Das neue Gemeindeamt als moderne Anlaufstelle  

• Eine großzügige Tiefgarage zur Entlastung des oberirdischen Raumes  

Alle diese Funktionen gruppieren sich um einen geschützten, grünen Innenhof mit hoher Aufenthalts- und Verweilqualität. Hier wird nachbarschaftliche Begegnung nicht nur ermöglicht, sondern tagtäglich wie selbstverständlich gelebt.

Mein Fazit als Entwickler

Krummnußbaum zeigt eindrucksvoll: Die Renaissance unserer Ortskerne gelingt dann, wenn wir aufhören, in Silos zu denken. Nur das Zusammenspiel aus früher und kontinuierlicher Einbindung der Bevölkerung, einer vorausschauenden Gemeindeführung und einem verlässlichen, partnerschaftlichen Bauträger schafft nachhaltige Orte mit echter Zukunft.  

Florian Wurz

Es geht nicht darum, den Außenraum immer weiter zu zersiedeln – die Zukunft liegt in der qualitätsvollen Innenverdichtung und in der Wiederentdeckung unserer Dorfkerne als kommunikative Zentren des Lebens.

Gerne unterstütze ich auch Ihre Gemeinde dabei, brachliegende Potenziale zu heben und neue Zentren der Begegnung zu entwickeln. Melden Sie sich einfach für ein unverbindliches Erstgespräch!

Herzlichst,

Ihr Florian Wurz

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N.J.L. Roßberg GmbH

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