Das Projekt Nordpool: Wie Gehirnwellen statt Großinvestitionen einen Riesenleerstand zukunftsfit machten

Vom verlassenen Industrie-Klotz zum preisgekrönten Passivhaus-Unternehmenszentrum. Robert Bogner (Initiator) und Helmut Poppe (begleitender Architekt) sowie Günther Sterlike (Communitymanager) erzählen die Erfolgsgeschichte eines visionären Sanierungsprojekts.

Die Ausgangslage: Ein massiver Leerstand im Visier

Das im Jahr 2000 von der Energietechnik Bogner angekaufte Projekt „Nordpool“ zeigt

eindrucksvoll, wie eine ehemalige, 1960 errichtete Möbel- und Musikinstrumentenfabrik innerhalb einer sportlichen Planungs- und Bauzeit von nur sechs Monaten in ein hochgradig energieeffizientes Passivhaus-Unternehmenszentrum transformiert werden kann. Durch eine ressourcenschonende Low-Cost-Planung – bei der unter anderem vorgefertigte Fassadenelemente aus Holz zum Einsatz kamen und der alte Heizkessel kreativ als neuer Pufferspeicher umgenutzt wurde – gelang es, die Nutzfläche auf 3.671 m² zu erweitern und den Heizwärmebedarf um den Faktor 7 zu senken. Gleichzeitig schrumpfte die Heizlast von 404 kW auf 81 kW, während die jährlichen Heizkosten radikal um den Faktor 20 von umgerechnet rund 49.242 Euro auf nur noch 2.508 Euro (34.472 ATS) reduziert werden konnten.

Diese enormen Einsparungen führten bei Sanierungskosten von 4.903 Euro/m² (inklusive Gebäudeankauf) zu einer Amortisation der Gesamtkosten innerhalb von 15 Jahren. Heute beherbergt das architektonisch anspruchsvolle Gebäude einen lebendigen Nutzungsmix aus sieben eigenständigen Firmen und wurde für seine ökologische Vorreiterrolle mit renommierten Preisen wie dem Umweltschutzpreis der Stadt Steyr sowie Spitzenplatzierungen beim regionalen, nationalen und internationalen Energy Globe Award ausgezeichnet.  

Robert Bogner: Wenn man im Jahr 2000 vor diesem monumentalen Gebäude stand, brauchte es schon eine gehörige Portion Vorstellungskraft. Das Bauwerk wurde ursprünglich 1960 als Möbelproduktionsstätte errichtet. Später diente es als Standort für die Erzeugung von Musikinstrumenten, doch irgendwann blieben die Maschinen stehen und der Leerstand war perfekt. Für mich als Energietechniker war der Ankauf im Jahr 2000 kein reines Immobilieninvestment, sondern eine persönliche Herausforderung. Ich wollte beweisen, dass man auch vermeintlich „wertlose“ alte Industriesubstanz in ein hocheffizientes ökologisches Vorzeigeprojekt verwandeln kann.

Helmut Poppe: Als Robert zu mir kam, war die Aufgabe extrem reizvoll, aber auch an sportliche Bedingungen geknüpft. Die Vorgaben des Bauherrn waren glasklar: Wir hatten exakt sechs Monate Zeit für die gesamte Planung und Fertigstellung. Es musste eine „Low Cost Planung“ werden – das Budget war streng limitiert, aber der Anspruch an die Qualität enorm hoch. Das erklärte Ziel war es, dem alten Gemäuer nicht weniger als den echten Niedrigenergiehausstatus einzuhauchen.

Die Vision: Ökologie und radikale Ressourceneffizienz

Helmut Poppe: Für uns als Architekten stand fest, dass wir dieses Projekt nur mit qualitätsvoller Architektur und ökologischen Materialien zum Erfolg führen können. Wir wollten Passivhaustechnologie in einem damals völlig unüblichen, großen Maßstab demonstrieren. Die tragende Idee war ein umfassendes Energiekonzept, das auf radikale Energieeinsparung und CO₂-Vermeidung abzielte. Um die extrem kurze Bauzeit zu halten, setzten wir auf die Vorfertigung von großflächigen Fassadenelementen aus Holz, die der alten Betonstruktur ein völlig neues, warmes und modernes Gesicht gaben.

Robert Bogner: Und wir haben konsequent geschaut, was schon da ist, anstatt alles blind wegzureißen. Ein Paradebeispiel für unseren Zugang war der alte, riesige Heizkessel, der im Keller stand. Die Entsorgung hätte Unmengen an Geld gekostet. Also haben wir ihn kurzerhand im Gebäude belassen, komplett gereinigt und zu einem hocheffizienten Pufferspeicher für unser neues Energiesystem umfunktioniert. Vorhandene Ressourcen nutzen statt verschwenden – das war unsere Devise.

Die harten Fakten: Die Sanierung in Zahlen

Wie extrem sich die Maßnahmen auf die Performance des Gebäudes ausgewirkt haben, lässt sich am besten an den nackten Daten vor und nach der Sanierung ablesen:

• Nutzfläche: Konnte von ursprünglich 3.564 m² durch intelligente Raumaufteilung auf 3.671 m² erweitert werden.

• Heizlast: Sank drastisch von 404 kW (113,5 W/m²) auf nur noch 81 kW (22,1 W/m²).

• Energiekennzahl: Konnte von astronomischen 271,6 kWh/m²a auf beachtliche 37 kWh/m²a gedrückt werden.

• Heizkosten pro Jahr: Das ist der absolute Meilenstein. Statt der ursprünglichen ATS 677.587,-- (ca. € 49.242,-) fielen nach der Sanierung nur noch ATS 34.472,- (ca. € 2.508,-) an.

  
  

Robert Bogner: Wir haben die Heizkosten damit unterm Strich um den Faktor 20 gesenkt und den Heizwärmebedarf um den Faktor 7 reduziert. Die gesamten Sanierungskosten beliefen sich inklusive des Gebäudeankaufs auf absolut wirtschaftliche € 4.903,- pro Quadratmeter. Das Schöne daran: Durch die enormen Einsparungen hat sich das gesamte Projekt nachweislich in 15 Jahren komplett amortisiert.

Das Ergebnis: Ein lebendiges Ökosystem für Unternehmer

Helmut Poppe: Wirtschaftlichkeit ist das eine, aber Architektur muss auch den Menschen dienen und eine hohe Öffentlichkeitswirksamkeit entfalten. Durch die Neugestaltung – unter anderem mit einem lichtdurchfluteten Innenhof und Wasserflächen – ist es uns gelungen, eine echte Wohlfühlatmosphäre zu schaffen. Aus dem grauen Klotz wurde eine Vorzeige-Adresse.

Robert Bogner: Der beste Beweis für den Erfolg ist der bunte Nutzungsmix, den wir im „Nordpool“ etablieren konnten. Statt eines einzelnen Großmieters teilt sich heute ein starkes Netzwerk aus 7 innovativen Firmen das Gebäude. Neben meiner eigenen Firma, der Energietechnik BOGNER, haben sich Unternehmen wie Comp//Nets.go, Daco, Decom, Connect – Mensch und Wissen, das Life Quality Management sowie ein Antik Möbel Markt eingemietet. Es ist ein echter Pool an Kooperationen entstanden.

Gekrönt mit internationaler Anerkennung

Robert Bogner: Dass wir mit unserem Konzept absolut richtig lagen, wurde uns nicht nur durch die vollen Mietflächen, sondern auch von offizieller Seite bestätigt. Das Projekt Nordpool wurde mit Preisen geradezu überhäuft:

• 1. Platz beim Energy Globe Oberösterreich

• 2. Platz beim Energy Globe Austria

• 3. Platz beim World Energy Globe (internationale Bühne!)

• Umweltschutzpreis der Stadt Steyr

Helmut Poppe / Robert Bogner: Unser Fazit für alle Gemeinden und Planer da draußen lautet: Habt Mut vor großen Leerständen! Man muss alte Bausubstanz nicht immer abreißen. Mit den richtigen Gehirnwellen, einem konsequenten Energiekonzept und dem Willen zur regionalen Kooperation lässt sich aus den vermeintlichen Sorgenkindern der Vergangenheit die Zukunft unserer Ortskerne bauen.

Alle Infos und das Gespräch finden Sie auch im KommunalKompass-Podcast Folge 21

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